小市民購屋教戰守則

2015年02月23日 04:10

記者方明／台北報導'

「房地合一稅」最快將在2016年上路，無論是先前傳出的5～15％，抑或是最新版本的17％，都將高於目前現行的房地分離，針對房屋部分課徵財產交易所得稅，以目前的態勢來看，房地合一上路也是遲早而已。房仲業者表示，若擔心日後被課徵重稅，非自用、短期持有型的購屋人最好避開「兩高一低」的標的，以免成為負擔最重的一群。

住商不動產企研室主任徐佳馨指出，在移轉稅上，節稅關鍵在於「自用」、「低總價」及「成本扣除額」3大關鍵；首先，要避開「高總價」標的，若以目前財政部版本來觀察，有可能以2,000萬元為門檻，也因此，除非自用，無論是住宅或是土地，最好避開這類標的，以免被課徵重稅。

其次，要小心「土地占比高」標的，若在未來房地合一後，資本利得稅將會房地合併計算，過去不少人購買土地占比較高的老房子或土地，透過懸殊的房地比例，以節省房屋財產交易所得稅，未來在房地合一、資本利得思考下，交易狀況將會更困難。

最後，要注意「低取得成本」，特別是透過贈與、繼承取得的房地產，由於取得成本將以取得年度的公告現值計算，因此，一旦移轉其稅費將會非常驚人，而國稅局也針對這類個案積極查稅。

永慶房產集團研展中心經理黃舒衛表示，房地合一實價課稅簡單講，就是要把過去房地產交易時，土地按公告現值課土增稅、建物按評定現值課財產交易所得稅，分離課稅的做法單純化，以房地合一、實際交易所得進行課稅，對於有意賣屋的屋主而言，2年前賣、現在賣、明年賣，除了行情變動之外，最大的差異在於交易稅的負擔。

所以在法條內容未確定之前，屋主一方面不知道未來加稅幅度多大，另一方面也因為目前持有的稅、利息成本尚低，間接使房市進入高價盤旋、低檔盤整期。
對於想進場的買方來說，受政策搖擺影響程度其實很低，自住買方本來就沒有奢侈稅，未來還搭配長期持有的減免條件及更有彈性的重購退稅配套措施，等於是利空條件逐步減輕。

黃舒衛認為，買、賣方立場及變動條件確立之後，買方市場優勢會凸顯，成交價格不再是按照屋主期待，而是在實價登錄出現的行情價、成本價，甚至向下比價才有賣點。

黃舒衛建議，小市民買房有3項功課要做好；首先，銀行承做房貸日趨保守，個人買屋能力要妥善評估，確定房貸月付金占家庭所得比在1/3以下，對未來升息也要有所準備。

另外，市場行情絕對要隨時掌握，除了網路上實價登錄查詢資源外，不妨先請有往來的銀行代為預估可貸金額，以確保負擔能力、避免下訂後出現變數。

最後，區域、產品市場的定位要釐清，精華區、外圍區供需條件大不同，抗跌能力也差很大，千萬不要在即將形成多殺多的地雷區追高，但若有地緣關係、自住需求，也要借力使力議價、撿便宜。

http://www.chinatimes.com/newspapers/20150223000063-260210