2015-04-20 07:14:10 經濟日報 記者陳美玲整理
■張欣民
（天時地利不動產總經理）
今年有一種聲音說，台灣房市快掛了；另一種聲音說，還沒感覺到、還沒看到。兩種聲音都陳述了一部分的事實，所謂內行看門道，從專業的角度看，台灣房市如骨牌已是一張一張倒下來了，不要再留戀過去的繁華與美好。
年度預售屋推案第一大檔期—「329檔期」已經上場，儘管市調相關市場指標有好轉跡象，但是主要操盤的代銷業者卻一點都笑不出來，跟過去的黃金「329檔期」比較起來，現在可說是繁華落盡了，因為人心已經變了、因為市場已經變了。
人心變了，最明顯的分水嶺是去年九合一選舉的結果，不僅僅是顯示網軍的強大力量，尋求公平正義的聲音也藉著選票顯現出來，於是我們看到了連任或新任縣市首長跟以往不一樣的施政作為，不公不義out，凡事都要更貼近民意才是王道。
台北強拆違建、搶推公營住宅、全面檢討五大開發案，台中阻BRT、擋台灣塔，桃園重新檢討航空城、宜蘭嚴格規範農舍等等。由於人心思變，衍生出這些新官上任燒出的好幾把火，跟近幾年來一連串的打房動作匯聚之後，國內房市也悄悄的在轉變，而且是一種不可逆的轉變，因此不要再有錯誤的期待：認為這波房市調整期是另一個金融海嘯，很快就會反轉向上。
最明顯是資金面，這波超長的房市榮景可說是資金行情堆積出來的，但是現在大筆大筆的資金持續的往海外流，今年更可能會呈倍數成長，東南亞投資考察團塞爆桃園國際機場，就是最佳的證明，可是這些資金一旦出去，五至十年內不會再回來，明顯排擠了國內房市的資金動能，更不用提最近滬港通的效應、人民幣定存的磁吸力。
這是市場上資金飽滿者的心態，對於剛性需求想從銀行借貸者，現在普遍也面臨銀行的刁難，成數降低、利率拉高還算是幸運的，有些自住者甚至已有借不到錢的情形，當然現在建築業者想再從銀行搬錢出來也是難上加難。
再者，是不動產產品面的豬羊變色。最先變色的是豪宅產品，從豪宅稅到追稅、追查資金來源，到前台北市副市長張金鶚的臨別秋波「加強版房屋稅」，現在豪宅儼然已成為市場上的燙手山芋，不管你的口袋有多深，對於豪宅大家都避之唯恐不及。當然「加強版房屋稅」衝擊不止於豪宅產品，商辦、飯店、地上權宅、都更宅等也都被這波流彈給打到，給打倒。
其他像是非都會工業區土地，在奢侈稅修法中遭到封殺，有史以來最大的農地炒作潮，先在桃園航空城生死未卜之下停擺，接著宜蘭縣政府的一紙禁令、及最近農委會的宣示，投資炒作農地者也面臨著最後一隻老鼠的命運，看來過去市場上炒作的產品都倒下了。
最後也是最重要的，是市場心理面的轉變。過去十多年，國內房地產可說是隨便買隨便賺，但現在不可能了，房價高漲、人人喊打，要再賺房價價差根本不可能，加上租金報酬率超低，跟定存比已經沒有多少誘因。現在市場上碩果僅存的是剛性需求，再說要投資國內房地產，不是傻子就是騙子。
除了獲利可能性極低外，投資國內房地產的不確性也大增，大大擠壓原本的獲利空間，除了持有成本不斷提高外（今年的房屋稅會讓很多人有感），交易成本在房地合一實價課稅後，更會有顯著的增加，過去台灣房地產低持有成本、低交易成本的優勢全多消失，聰明的資金還會進國內房市嗎？
現在的台灣房市正如骨牌一樣是一張一張的倒下，央行升息就是最後一張骨牌倒下時。
0 意見: