五月報稅 五大族群要懂的事

文．顏瓊真

購屋族群報稅注意事項

每年一到五月份的報稅季節，民眾就「憂頭結面」，因為荷包要大失血了！像是去年有賣房子的「售屋族」，因有財產交易的利得要報繳，如果「報錯稅」，就得小心國稅局找上門；而補繳事小，若罰款則事大，等於一次傷，卻要痛兩回！

根據內政部公告，去(2014)年一整年度的房屋買賣移轉件數為三十二萬五八九棟，換言之，今年有三十二萬餘人在申報綜合所得稅時，都得在「財產交易利得」欄目上做登錄及申報。

近兩年，有關房地產的相關稅負特別多，變動也大，尤其豪宅交易有關財產交易利得的新規定一大堆，讓「豪宅客群」叫苦連天，而如果你以為買賣案件才一、兩千萬元，應該不在國稅局「勤查稅」的目標客群裡，恐怕就大錯特錯了！

政府因為稅收差，最近幾年趁著打房，連帶地把「有殼蝸牛」視為「肥羊」，加上從2012年八月開始實施「實價登錄」，並在預售屋銷售上，要求建商提供訂購戶的相關資料，都讓國稅局得以充分掌握民眾的「買進價」。

實價登錄全都錄 民眾逃不掉

所以，一旦民眾脫手賣掉房子，「賣出價」減掉「買進價」就有「利得」收入，此在報稅時有沒有「短報」，一下子就會被國稅局查到了！

目前民眾可能面對的不動產稅負，可分為出售年度及持有期間(表一)。就出售年度來說，除隔年五月要併入申報綜合所得稅外，售屋族還要在簽約日起的三十日內，辦理「土地增值稅」與「奢侈稅」的申報(買房子的人則要申報繳納「契稅」)；至於持有期間，則包括每年五月要繳「房屋稅」，以及十一月繳納「地價稅」。

換句話說，民眾在每年五月要繳的稅負，就有「綜合所得稅」和「房屋稅」兩大項，其中，房屋稅的多寡，政府會幫民眾好好算清楚，民眾較不用傷腦筋。除非是住在「天龍國」的台北市民，若又處於精華地段，在市府調高「房屋標準單價」、「路段率」及「房屋稅率」後，民眾在四月底前可能就會收到柯文哲市長所說的很「有感」的稅單。

五大報稅族群省稅大作戰

另就綜合所得稅的申報來說，約可從「售屋族」、「購屋族」、「換屋族」、「房東族」和「房客族」等五大族群來剖析節稅之道。

安永聯合會計事務所執業會計師楊建華談到，財產交易所得稅的申報方式有三種，包括：

一、可以舉證的成本和售價：依房屋售價，減除取得成本及相關費用，核實課稅。舉例來說，如果賣價是二千萬元，而多年前買進價格為一千五百萬元，另裝潢的相關成本約二百萬元，則以二千萬元減一千五百萬元及二百萬元後，所得就是三百萬元，再依此做申報。

但民眾一定要注意，「取得成本及相關費用」都得要有收據，以取得成本來說，早期就是簽約上所約定的買賣總額，至於相關費用，例如各項裝潢的收據等等，都要保存下來，才有辦法申報。

二、無法舉證成本但可查得售價之豪宅：標準為房地總成交金額乘以計算公式，此適用的是台北市總價七千萬元以上、新北市六千萬元以上、其他地區四千萬元以上的不動產。

三、其他：亦即無法舉證成本，且非豪宅者，此大多是持有期間過長，屋主已無法提出買進時的相關成本。

以上三種申報方式，售屋族可視自己的情況選擇最適合的一類核實申報，但千萬不要以高報低，例如以為國稅局查不到你的「買進價」，就以房屋評定現值(一般都較低)來申報。

楊建華表示，從2011年六月實施「奢侈稅」以來，政府先是針對大台北地區房屋總價超過四千萬元以上的物件，進行查稅動作，近幾年再依次降低至二千萬元左右的案件。

由於國稅局可從建商或代銷公司取得購屋者的成本價格，因此，如果你不屬於第二類的豪宅族群，卻未依第一類申報，則屆時一旦逃漏稅，不僅會被「追捕」，還會被罰款。不過，從稅捐單位得知的訊息，目前大都是要求申報者「補稅」，還沒有被罰款。

楊建華表示，就買賣不動產房屋部分的「財產交易所得額」(土地部分，課徵土地增值稅)須併入個人綜合所得稅申報，其中，民國103三年度最高稅率為40％，民國104年度新增稅率則為45％。

換屋族可善用重購退稅

安永聯合會計事務所國際稅務服務部經理孫大忠則針對「換屋族」指出，可注意「重購退稅」專案，也就是納稅義務人在出售符合下列規定的房屋，並且完成移轉登記起二年內重購者(先購後售也適用)，可享用重購自用住宅抵稅額。

出售或重購之房屋係以納稅義務人本人或其配偶名義登記。

納稅義務人出售或重購之房屋均須為自用住宅。

納稅義務人出售自用住宅房屋，已繳納該財產交易所得部分之綜合所得稅。

於出售自用住宅房屋完成移轉登記日起二年內重購者(先購後售者也適用)，重購自用住宅的房屋其價額超過原出售價額者，可進行扣抵。

舉例來說，A先生於民國102年2月1日出售自用住宅乙戶，該房屋買進成本為400萬元，賣出價額為480萬元(不含土地價款)。

民國九十九年度應申報財產交易所得為八十萬元，民國103年11月1日，A先生之配偶購買房屋乙戶供自住使用，房屋價款為五百萬元。

此時，A先生在民國103年度，即可申請扣抵或退還102年度已納財產交易所得之綜合所得稅額。計算說明如下：

(A)民國102年度應納稅額(包括出售自用住宅之財產交易所得)

(B)民國103年度應納稅額(不包括出售自用住宅之財產交易所得)

民國103年度重購自用住宅之房屋可扣抵或退還之稅額＝(A)－(B)

此外，同一課稅年度支付不同期間之購置自用住宅借款利息，得合併計算列報綜合所得稅扣除額，每一申報戶每年購屋借款利息扣除額以三十萬元為限。(文未完)

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(來源:《理財周刊》 765期)

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